Fachbegriffe rund um das Thema Immobilien
Immobilienlexikon: Fachbegriffe einfach erklärt
Manche Fachbegriffe aus der Immobilienwirtschaft sind nicht allgemein bekannt und auf den ersten Blick schwer verständlich.
Uns ist wichtig, dass unsere Arbeit für Erwerber und Verkäufer transparent und nachvollziehbar kommuniziert wird. Deshalb haben wir die gängigsten Begriffe in der folgenden Übersicht näher erläutert. Sollten Sie den gesuchten Begriff nicht finden, geben Sie uns gerne kurz Bescheid – wir ergänzen die Auflistung für Sie.
Abgeschlossenheitsbescheinigung
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt, dass eine Eigentumswohnung oder ein Teileigentum im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes baulich ausreichend von anderen Wohnungen und Räumen getrennt und abgeschlossen ist.
Abnahme
Mit der Abnahme bestätigt der Käufer beim Neubau, dass die Bauleistung im Wesentlichen vertragsgemäß erbracht wurde. Mit ihr beginnt in der Regel die Gewährleistungsfrist, festgestellte Mängel werden im Abnahmeprotokoll festgehalten. Beim Bauträgerkauf wird zwischen der Abnahme des Sondereigentums und der des Gemeinschaftseigentums unterschieden.
Auflassung
Die Auflassung ist die Einigung zwischen Verkäufer und Käufer, dass das Eigentum am Grundstück übergehen soll. Sie wird in der Regel direkt im notariellen Kaufvertrag erklärt. Wirksam wird der Eigentumswechsel erst mit der Eintragung des Käufers im Grundbuch, die der Notar beantragt, sobald der Kaufpreis gezahlt ist und die Unbedenklichkeitsbescheinigung vorliegt.
Auflassungsvormerkung
Die Auflassungsvormerkung – auch Vormerkung auf Eigentumsübertragung genannt – wird nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags im Grundbuch eingetragen und sichert den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung. Sie schützt ihn davor, dass der Verkäufer die Immobilie zwischenzeitlich anderweitig verkauft oder belastet.
Baubeschreibung
Die Baubeschreibung legt beim Neubau verbindlich fest, wie ein Gebäude errichtet und ausgestattet wird – von Bauweise und Materialien über die Haustechnik bis zu Bodenbelägen und Sanitärausstattung. Beim Bauträgervertrag ist sie Bestandteil des notariellen Kaufvertrags und damit Maßstab dafür, was der Käufer erwarten kann.
Bodenrichtwert
Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert des Bodens je Quadratmeter Grundstücksfläche. Er wird von den örtlichen Gutachterausschüssen aus tatsächlich gezahlten Kaufpreisen ermittelt und regelmäßig veröffentlicht. Bodenrichtwerte sind eine wichtige Grundlage für die Immobilienbewertung und in Baden-Württemberg auch für die Grundsteuer.
Energieausweis
Der Energieausweis gibt Auskunft über die energetische Qualität eines Gebäudes und wird als Bedarfs- oder Verbrauchsausweis ausgestellt. Beim Verkauf und bei der Vermietung muss er Interessenten spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden; wichtige Kennwerte wie die Energieeffizienzklasse gehören bereits in die Immobilienanzeige.
Erbbaurecht
Beim Erbbaurecht erwirbt man nicht das Grundstück selbst, sondern das Recht, darauf für einen langen Zeitraum – häufig 60 bis 99 Jahre – ein Gebäude zu besitzen. Dafür zahlt der Erbbauberechtigte dem Grundstückseigentümer, oft einer Kommune oder Kirche, regelmäßig einen Erbbauzins.
Erhaltungsrücklage
Die Erhaltungsrücklage – früher Instandhaltungsrücklage genannt – ist ein Geldpolster der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für künftige Reparaturen und Sanierungen am Gemeinschaftseigentum, etwa an Dach, Fassade oder Heizung. Sie wird über das Hausgeld angespart. Ihre Höhe ist beim Wohnungskauf ein wichtiger Hinweis auf den Zustand und die Planung einer Wohnanlage.
GdWE
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) ist der gesetzliche Begriff für alle Eigentümer einer Wohnanlage (§ 9a WEG). Seit der WEG-Reform 2020 ist sie selbst rechtsfähig und verwaltet das Gemeinschaftseigentum. Mitglied wird man, sobald man als Eigentümer einer Wohnung im Grundbuch eingetragen ist.
GEG
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist am 1. November 2020 in Kraft getreten. Es regelt die energetischen Anforderungen an Neubauten und Bestandsgebäude, den Energieausweis sowie den Einsatz erneuerbarer Energien zur Wärme- und Kälteversorgung und hat die Energieeinsparverordnung (EnEV), das Energieeinsparungsgesetz (EnEG) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) abgelöst. Mit der Novelle zum 1. Januar 2024 wurde unter anderem festgelegt, dass neu eingebaute Heizungen schrittweise zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen. Da das GEG regelmäßig angepasst wird, lohnt sich vor Kauf oder Sanierung ein Blick auf den aktuellen Stand.
Grundbuch
Das Grundbuch ist ein vom Grundbuchamt geführtes Register, das wichtige Informationen zu einem bebauten oder unbebauten Grundstück enthält, zum Beispiel Größe, Belastungen und Eigentumsverhältnisse.
Grunddienstbarkeit
Eine Grunddienstbarkeit ist die Belastung eines Grundstücks zugunsten des Eigentümers eines anderen Grundstücks. Ein häufiges Beispiel dafür ist ein Wegerecht.
Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer fällt beim Kauf eines bebauten oder unbebauten Grundstücks an und wird in der Regel vom Käufer getragen. Ihre Höhe legen die Bundesländer fest; in Baden-Württemberg beträgt sie 5,0 % des Kaufpreises (Stand 2026). Erst nach ihrer Zahlung erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung, die für die Eintragung im Grundbuch nötig ist.
Grundschuld
Die Grundschuld ist eine finanzielle Belastung eines Grundstücks zugunsten eines Dritten. Sie wird häufig zur Absicherung eines Darlehens eingesetzt.
Grundsteuer
Die Grundsteuer ist eine jährliche Steuer auf Grundbesitz, die von der Gemeinde erhoben wird. Seit der Grundsteuerreform gilt ab 2025 eine neue Berechnung. Baden-Württemberg nutzt dabei ein eigenes Modell, bei dem vor allem der Bodenrichtwert und die Grundstücksfläche maßgeblich sind – die Bebauung spielt anders als in den meisten anderen Bundesländern grundsätzlich keine Rolle.
Hausgeld
Das Hausgeld ist der monatliche Betrag, den Wohnungseigentümer an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zahlen. Es deckt laufende Kosten wie Hausmeister, Versicherungen, Gemeinschaftsstrom und Verwaltung sowie die Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Bei vermieteten Wohnungen kann ein Teil davon über die Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umgelegt werden.
Kaufnebenkosten
Kaufnebenkosten sind zusätzliche Kosten, die beim Erwerb einer Immobilie zum Kaufpreis hinzukommen: die Grunderwerbsteuer, die Notar- und Grundbuchkosten und – sofern ein Makler beteiligt ist – die Maklerprovision. In Baden-Württemberg sollten Käufer grob mit rund 7 bis 10 % des Kaufpreises rechnen. Diese Kosten werden bei der Finanzierung häufig aus Eigenkapital gedeckt.
MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung)
Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) regelt Pflichten von Maklern und Bauträgern und dient vor allem dem Schutz des Käufers. Beim Kauf vom Bauträger legt sie fest, dass der Kaufpreis nicht auf einmal, sondern in höchstens sieben Raten nach Baufortschritt gezahlt wird – etwa nach Beginn der Erdarbeiten, nach Fertigstellung des Rohbaus oder bei Bezugsfertigkeit. So zahlt der Käufer nur für Leistungen, die bereits erbracht sind. Mehr dazu bei unseren Neubauprojekten.
Maklerprovision
Die Maklerprovision ist das Honorar des Maklers für eine erfolgreiche Vermittlung. Beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher gilt seit Dezember 2020 in der Regel die Halbteilung: Beauftragen beide Seiten den Makler, tragen Käufer und Verkäufer die Provision je zur Hälfte. Bei der Vermietung von Wohnraum zahlt nach dem Bestellerprinzip, wer den Makler beauftragt – meist der Vermieter.
Mehrwertsteuer
Wer ein neues Haus oder eine neue Eigentumswohnung vom Bauträger kauft, zahlt auf den Kaufpreis keine Mehrwertsteuer (Umsatzsteuer). Der Erwerb ist umsatzsteuerfrei, weil stattdessen Grunderwerbsteuer anfällt – und zwar auf den Gesamtpreis für Grundstück und Gebäude. Anders ist es, wenn Grundstück und Bauleistung getrennt beauftragt werden: Dann fällt auf die Bauleistungen in der Regel Umsatzsteuer an.
Miteigentumsanteile
Der Miteigentumsanteil bezeichnet den rechnerischen Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft.
Notar und Beurkundung
In Deutschland muss jeder Kaufvertrag über eine Immobilie notariell beurkundet werden. Der Notar ist zur Neutralität verpflichtet: Er entwirft den Vertrag, verliest ihn bei der Beurkundung, erläutert die rechtlichen Folgen und übernimmt anschließend die Abwicklung – etwa die Eintragung der Auflassungsvormerkung und später des neuen Eigentümers im Grundbuch. Verbraucher sollen den Vertragsentwurf in der Regel mindestens zwei Wochen vor dem Termin erhalten.
Sondereigentum
Sondereigentum ist ein dem Volleigentum weitgehend gleichgestelltes Recht an einer Wohnung, also einer Eigentumswohnung. Es kann auch an Räumen bestehen, die nicht zu Wohnzwecken genutzt werden, zum Beispiel an Geschäfts- oder Lagerräumen.
Sondernutzungsrecht
Das Sondernutzungsrecht bezeichnet das Recht, bestimmte Teile des Gemeinschaftseigentums allein zu nutzen. Die übrigen Wohnungseigentümer sind von der Mitnutzung dieser Bereiche ausgeschlossen.
Teilungserklärung
Die Teilungserklärung ist die Erklärung des Grundstückseigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, dass das Eigentum an einem Grundstück in Miteigentumsanteile aufgeteilt wird. Sie legt fest, welche Räume zum Sondereigentum und welche zum Gemeinschaftseigentum gehören, und enthält häufig die Gemeinschaftsordnung mit den Regeln für das Zusammenleben in der Wohnanlage.
Unbedenklichkeitsbescheinigung
Mit der Unbedenklichkeitsbescheinigung bestätigt das Finanzamt gegenüber dem Notar, dass die Grunderwerbsteuer bezahlt ist und aus steuerlicher Sicht keine Bedenken gegen die Eintragung des Käufers im Grundbuch bestehen. Erst nach ihrer Vorlage kann die Eigentumsumschreibung vollzogen werden.
Verkehrswert
Der Verkehrswert – auch Marktwert genannt – ist der Preis, der für eine Immobilie zum Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr voraussichtlich zu erzielen wäre (§ 194 BauGB). Er wird mit anerkannten Verfahren wie dem Vergleichs-, Sach- oder Ertragswertverfahren ermittelt und ist etwa bei Erbschaft, Scheidung oder Verkauf von Bedeutung. Mehr dazu bei unserer Immobilienbewertung.
Wirtschaftsplan
Der Wirtschaftsplan ist die jährliche Kostenplanung einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Er wird von der Verwaltung aufgestellt und in der Eigentümerversammlung beschlossen. Aus ihm ergibt sich, wie hoch das Hausgeld jedes Eigentümers ausfällt und welcher Betrag der Erhaltungsrücklage zugeführt wird.
Wohnflächenberechnung
Die Wohnflächenberechnung ist die rechtlich fundierte Ermittlung der Wohnfläche einer Wohnung oder eines Hauses auf Grundlage der Wohnflächenverordnung. Sie regelt unter anderem, wie Flächen von Terrassen und Balkonen, Putzabzüge oder Flächen unter Dachschrägen berücksichtigt werden.